par Alors que l’année 2025 approche à grands pas, le secteur immobilier français se prépare à vivre des changements significatifs au niveau réglementaire. La mise en œuvre de nouvelles lois a pour objectif de transformer le paysage immobilier, tant pour les investisseurs que pour les locataires. Avec des mesures phares comme la fin du dispositif Pinel, le renforcement des exigences liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ainsi que l’obligation d’utiliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés, on peut s’attendre à des répercussions majeures sur la gestion des biens immobiliers et l’avenir du logement en France.
La fin du dispositif Pinel et ses implications sur le marché locatif
La suppression du dispositif Pinel, prévue pour le 31 décembre 2024, sonne comme un coup de tonnerre pour l’investissement locatif. Créé pour dynamiser le secteur de la construction de logements neufs et favoriser l’accès à un logement intermédiaire, le Pinel offrait des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs. Cependant, son coût annuel pour l’État, qui s’élevait à plus de 4 milliards d’euros, et ses résultats mitigés ont conduit à son abandon. Cette mesure imposera aux gestionnaires immobiliers de revoir leurs stratégies pour accompagner au mieux les propriétaires dans cette nouvelle ère.
Une des conséquences les plus immédiates de l’arrêt de ce dispositif sera le déplacement des investisseurs vers le marché de l’ancien. Fait marquant, l’attractivité des logements neufs sera fortement ébranlée, ce qui pourrait engendrer une diminution du nombre de ces biens en location. La tension locative pourrait ainsi s’intensifier dans certaines zones, aggravant encore la crise du logement dans les espaces urbains déjà tendus.
Quelles stratégies alternatives pour les investisseurs ?
Face à cette situation, quels choix s’offrent aux investisseurs souhaitant tirer parti de leur patrimoine immobilier ? Plusieurs dispositifs, bien que moins connus, pourraient soutenir l’attrait de l’investissement locatif :
- Le dispositif Denormandie, qui encourage les projets de rénovation dans l’ancien.
- Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), offrant des avantages fiscaux intéressants.
- Les sociétés civiles de placement immobilier (SCI), favorisant une gestion patrimoniale optimisée.
Il sera donc primordial pour les administrateurs de biens de fournir un accompagnement solide aux investisseurs afin qu’ils puissent naviguer à travers cette transition qui, bien que difficile, peut ouvrir de nouvelles perspectives.
Réformes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
La règlementation en matière de performance énergétique des logements ne pourra pas être ignorée en 2025. En effet, le DPE sera renforcé, évinçant dès janvier les logements classés G de la possibilité d’être mis en location. Cette décision découle des engagements pris dans la loi Climat et Résilience et vise à précipiter la rénovation du parc immobilier français.
Mais quelles conséquences cela implique-t-il ? Pour beaucoup de propriétaires, cette reforme pourrait conduire à une sortie massive des biens classés G du marché locatif, en raison des travaux nécessaires pour se conformer aux nouvelles normes. D’ailleurs, les prochaines échéances de cette règlementation sont tout aussi alarmantes :
- En 2028, les logements F seront également interdits à la location.
- En 2034, la mise en location des logements classés E sera prohibée.
Ces échéances rapprochées soulignent l’urgence pour les propriétaires d’anticiper les travaux nécessaires et d’éviter de se retrouver avec un bien invendable ou inlouable.
Les attentes des bailleurs et des locataires
Entre les bailleurs qui envisagent de vendre leur bien pour éviter les rénovations, et les locataires toujours plus exigeants sur les critères d’efficacité énergétique, la dynamique du marché locatif évolue. Il semblerait que 75 % des locataires soient prêts à entreprendre des actions en justice pour contraindre les propriétaires à réaliser les travaux nécessaire, tandis que 55 % d’entre eux accepteraient de louer dans l’état, mais à des conditions très précises.
Encadrement des meublés de tourisme
La règlementation des meublés de tourisme deviendra aussi plus stricte en 2025. Cette évolution répond à une tendance alarmante d’accaparement du marché locatif par les baux saisonniers, minant ainsi l’accès au logement long terme pour de nombreux citoyens. Pour gérer cette situation, de nouvelles règles entreront en vigueur dès le 1er janvier.
Avec ces nouvelles obligations, les propriétaires de meublés de tourisme devront s’adapter rapidement. Cette pression accrue sur le marché locatif pourrait soulager certaines zones urbaines surchargées, où la demande de logement permanent reste forte. Les professionnels de l’immobilier devront accompagner cette transition, offrant des conseils stratégiques aux propriétaires face aux nouveaux défis qui se présentent à eux.
Les impacts anticipés de ces changements
Alors que les banlieues et communes voient leur marché immobilier se saturer sous la pression de la demande locative, cette nouvelle règlementation pourrait permettre de respirer. En effet, ces restrictions visent à garantir une offre de logements plus équilibrée, capable de répondre aux besoins tant des locataires permanents que des vacanciers. Les villes doivent donc se préparer à gérer ces changements, d’autant plus que la coopération entre les citoyens et les élus locaux sera cruciale pour la mise en œuvre de ces normes.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés
À partir de janvier 2025, une nouvelle obligation s’impose : le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) devient essentiel pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots. Ce document stratégique, prévoyant une planification des travaux sur une dizaine d’années, vise à garantir l’entretien et la pérennité des bâtiments. Si elle a déjà été exigeante pour les plus grandes copropriétés, cette mesure se veut principalement préventive pour limiter les risques de dégradation des immeubles.
Les étapes clés pour la mise en œuvre du PPT
Pour une mise en œuvre efficace du PPT, plusieurs étapes doivent être envisagées :
- Identifier les travaux à réaliser et établir un calendrier de mise en œuvre.
- Estimer les coûts et prévoir le budget nécessaire pour les résidents.
- Engager des réunions régulières avec les copropriétaires pour échanger et s’accorder sur les priorités.
Chaque copropriété devra jouer un rôle actif dans ce nouvel écosystème où la planification à long terme sera la clé de la pérennité immobilière. Le temps sera considéré comme un allié dans la préparation et la mise en œuvre de ce PPT, et il reste à voir comment chaque groupe gérer ses attentes.
